如今，伴隨著稅收法律法規(guī)的日益完善和出臺(tái)，企業(yè)納稅申報(bào)越來越獲得企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者的重視。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)的納稅大戶，其稅收問題更是獲得了普遍了關(guān)注。那么，在營(yíng)改增落地實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)究竟應(yīng)如何納稅呢？需要繳哪些稅款呢？

　　所謂房地產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。而房地產(chǎn)企業(yè)，則是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)各開發(fā)環(huán)節(jié)涉稅事項(xiàng)如下：

　?。?）取得土地環(huán)節(jié)：契稅、耕地占用稅、印花稅。

　?。?）設(shè)計(jì)施工環(huán)節(jié)：印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅。

　?。?）預(yù)售環(huán)節(jié)：增值稅、城建稅及教育附加稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅。

　?。?）竣工銷售環(huán)節(jié)：增值稅、城建稅及教育附加稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅。

　　接下來，本文將分別對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所需進(jìn)行納稅申報(bào)繳納稅種作簡(jiǎn)要介紹。

　?。?）契稅：是指不動(dòng)產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按產(chǎn)價(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。契稅稅率的規(guī)定是3%-5%，一般取3%為了支持房地產(chǎn)業(yè)，政府對(duì)一般商品房減半收稅。

　?。?）耕地占用稅：耕地占用稅是對(duì)占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的稅。采用定額稅率，其標(biāo)準(zhǔn)取決于人均占有耕地的數(shù)量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的耕地占用稅為28元/㎡。

　?。?）印花稅：房地產(chǎn)印花稅是指因房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、轉(zhuǎn)移等而對(duì)書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅賦。房地產(chǎn)印花稅的稅率有兩種：第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為0.05%，同時(shí)適用于房屋租賃合同，稅率為0.1%，房產(chǎn)購(gòu)銷合同，稅率為0.03%；第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書，包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，稅率為每件5元。

　?。?）土地使用稅：土地使用稅是對(duì)使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人，按使用的土地面積定額征收的稅。以土地面積為課稅對(duì)象，向土地使用人課征，屬于以有償占用為特點(diǎn)的行為稅類型。城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

　　（5）房產(chǎn)稅：房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值。計(jì)算方法為：應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-10%或30%）×稅率（1.2%）。

　?。?）增值稅：營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)原有的營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，稅率也發(fā)生了相應(yīng)變化，一般納稅人適用一般計(jì)稅方法，適用稅率為11%；小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，適用稅率為5%。在稅率劃分中，有一種較為特殊的情況是房地產(chǎn)老項(xiàng)目可采一般計(jì)稅或者簡(jiǎn)易計(jì)稅。

　?。?）城建稅及教育附加稅：房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)當(dāng)月應(yīng)交的增值稅及消費(fèi)稅（由于營(yíng)改增后營(yíng)業(yè)稅已經(jīng)取消，故流轉(zhuǎn)稅僅包含增值稅和消費(fèi)稅），分別乘以當(dāng)?shù)爻墙ǘ惗惵剩?%或5%或1%）、教育費(fèi)費(fèi)率3%、地方教育費(fèi)費(fèi)率2%，得到當(dāng)月應(yīng)交的城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加。

　　（8）土地增值稅：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行的，一般的預(yù)征率在2%-4%，具體每個(gè)地方不一樣的。先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算收入。收入－扣除項(xiàng)目金額=增值額，增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率。

　?。?）企業(yè)所得稅：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅在項(xiàng)目沒有完工交付使用前，采取預(yù)交形式。先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（一般為15%）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；待開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)算此前銷售的實(shí)際毛利額，將其與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額合并計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。